Giao dịch nhà đất phải qua sàn: Người bán yên tâm, người mua lo bất lợi

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư dự án, ông Phạm Ngọc Cảnh, Giám đốc Happyhome cho rằng, giao dịch mua bán bất động sản thông qua sàn giao dịch là cần thiết. Bởi vừa đảm bảo tính minh bạch vừa giúp chủ đầu tư bán hàng một cách chuyên nghiệp, còn người mua sẽ có đầy đủ cơ sở pháp lý, hạn chế nguy cơ bị lừa.

"Nó sẽ làm cho thị trường bất động sản cũng như các giao dịch sẽ chuẩn hơn, bời thời gian vừa rồi ai cũng sang làm bất động sản được. Khi giao dịch qua các sàn – những đơn vị có tên tuổi sẽ đảm bảo tính minh bạch và giúp nhà đầu tư tốt hơn, lực lượng chuyên nghiệp họ sẽ làm tốt hơn. Các sale thuộc các sàn họ cũng phải đạt sự chuẩn chỉ chứ không như các “cò” đất nền, cứ thế chào bán xong rồi tìm không thấy đâu", ông Phạm Ngọc Cảnh cho biết

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho rằng, yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản qua phải các sàn giao dịch đã từng được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, sau đó theo kiến nghị của các nhà đầu tư Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bãi bỏ quy định này. Tuy nhiên, để chủ đầu tư tự bán sản phẩm lại xảy ra nhiều bất cập, như không bán được do thiếu chuyên nghiệp, hoặc chưa đủ pháp lý dẫn đến tranh chấp.

"Khi không có bắt buộc về kê khai giao dịch, chưa bán hết bảo bán hết rồi và bán hết rồi cũng không kê khai, tạo ra các số liệu giao dịch không thật, giá cũng không thật. Khi giao dịch qua môi giới thì họ sẽ phải chịu trách nhiệm về sản phẩm đó.

Nghĩa là một lần nữa họ giúp cho chủ đầu tư cũng như người có nhu cầu mua được thẩm định sản phẩm đó. Bây giờ Luật quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn, mục đích là để sàng lọc và có nhiều sự lựa chọn, có thêm sự đảm bảo cho nhà đầu tư cũng như người mua có nhu cầu ở thật", ông Thanh nói.

Ủng hộ quan điểm của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, giao dịch mua bán bất động sản thông qua sàn đang hướng đến bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng yếu thế, giúp thị trường minh bạch, chống rửa tiền và thất thu thuế. Tuy nhiên, theo ông Đính, cần phải siết chặt các điều kiện cấp phép sàn giao dịch bất động sản:

"Theo quy chế mới thì buộc các sàn giao dịch phải hoàn thiện đúng chuẩn quy định, tức là phải trở thành một tổ chức chuyên nghiệp, chứ không thể lôm côm như trước thích làm thế nào thì làm. Bây giờ sẽ được quản lý chặt hơn, chuyên nghiệp hơn, trình độ quy định khắt khe hơn. Quan trọng nhất là nếu sàn giao dịch sai sẽ phải chịu trách nhiệm trước người tiêu dùng và trước pháp luật".

Đề xuất giao dịch nhà đất phải thông qua sàn là một trong các điểm đáng chú ý của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến.

Ngoài siết chặt điều kiện cấp phép sàn giao dịch, các chuyên gia cũng cho rằng, cần sát hạch cấp chứng chỉ môi giới, qua đó thanh lọc tạo và ra sự cạnh tranh lành mạnh, tiến tới số hóa, cấp mã ID cho lực lượng môi giới. 

Kinh nghiệm quản lý môi giới từ Mỹ như thế nào?

Ở Việt Nam “người giới thiệu”, “người dắt mối” hay “người bán hàng bất động sản dự án” nói chung đều được hiểu là “môi giới” bất động sản, nhưng tại Mỹ công việc này có sự phân biệt rõ rệt.

Quản lý và bán hàng theo cách của Mỹ

Tại Mỹ, “người bán bất động sản dự án” được gọi là “salesperson”. Salesperson không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, nhưng cũng được đào tạo qua các khoá học bài bản. Một cấp độ cao hơn là “real estate agent”. Real estate agent bắt buộc phải có “licence” mới được phép tham gia hành nghề.

Ở Mỹ, “môi giới” được hiểu là “broker”, là người được đào tạo một cách khắt khe và bài bản, có thể tham gia xử lý các vấn đề mang tính kỹ thuật cao hơn của một giao dịch. Broker được cấp giấy phép có thể làm việc độc lập hoặc mở công ty môi giới và thuê các “real estate agent” về làm việc cho mình.

Mỗi bang ở Mỹ có những quy định khác nhau về cấp “licence”, không phải quy định chung từ chính phủ liên bang. Nhìn chung, để trở thành một “môi giới bất động sản” ở Mỹ phải cần các điều kiện sau:

1. Bạn phải là một “real estate agent” làm việc cho công ty môi giới bất động sản ít nhất hai năm tùy từng bang. Các môn học mà “real estate agent” phải học để được cấp chứng chỉ bao gồm: pháp lý, đạo đức nghề nghiệp, tài chính, hợp đồng, các vấn đề về thuế và các vấn đề về bảo hiểm.
2. Sau khi “real estate agent” làm việc cho các công ty môi giới và muốn trở thành “broker” thì họ phải tiếp tục tham gia các khoá học giống như khoá học của “real estate agent” như tài chính, các vấn đề về thuế. Ngoài ra, broker còn phải học thêm các khoá học về luật áp dụng cho công ty bất động sản, đầu tư bất động sản, xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, quản lý tài sản…
3. Sau khi đậu kỳ thi sát hạch và để chứng chỉ hành nghề có hiệu lực thì “broker” còn phải làm việc cho các công ty môi giới bất động sản ít nhất là 1 đến 3 năm tuỳ theo quy định của tiểu bang đó. Cuối cùng chứng chỉ hành nghề mới chính thức có hiệu lực.

Mỗi môi giới đều có một mã số hành nghề đi kèm. Trong mỗi giao dịch bất động sản đều có mã số hành nghề của người môi giới trong hợp đồng thể hiện trách nhiệm của người môi giới trong giao dịch bất động sản. Nếu vi phạm pháp luật, đạo đức hành nghề, môi giới đó sẽ bị tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn.

Bên cạnh đó, để tăng sự chuyên nghiệp và sự tin tưởng của khách hàng, các môi giới có thể gia nhập “Hiệp hội các nhà môi giới Bất động sản Mỹ” (National Association of Realtors - NAR) để trở thành “Đơn vị môi giới chuyên nghiệp” (Realtors).

Tính đến năm 2017, thành viên của NAR đã tăng lên hơn 1,3 triệu. Đây là hiệp hội thương mại lớn nhất nước Mỹ, bao gồm các nhà môi giới, thẩm định viên, tư vấn viên... trong ngành bất động sản. Các thành viên của NAR thuộc một hoặc nhiều hiệp hội địa phương trên toàn nước Mỹ và tại 66 quốc gia khác nhau.