Sửa luật kinh doanh bất động sản, đất đai, nhà ở tránh chồng chéo

Ông Nguyễn Mạnh Khởi chia sẻ: luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Hiện, cả 3 luật này đều có những vướng mắc. Đứng ở các góc độ khác nhau sẽ thấy vướng mắc khác nhau.

Bên cạnh đó, có vấn đề cần phải báo cáo Bộ Chính trị. Thậm chí, Quốc hội sẽ phải bỏ phiếu riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào các bộ luật. Bởi luật pháp còn gắn với chính trị, văn hoá, kinh tế.

Thực tế chính vì có sự tranh cãi giữa các luật nên mới cần có sửa đổi nhưng việc sửa các luật trong bối cảnh hiện nay có nhiều nhạy cảm như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng…

Khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư. Còn ở phía nhà làm luật thì nhìn ở góc độ phải hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Làm sao để tránh chồng chéo khi sửa luật?

Ông Khởi nêu một số vấn đề được Bộ Xây dựng đặt ra, thứ nhất, phạm vi áp dụng luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác? Điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo?

Thứ hai, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, tức là luật cũ vẫn có cái tốt không thể xoá bỏ; điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tế.

Thứ ba, phải phát triển các vấn đề mà trong các văn bản dưới luật đã và đang quy định thấy hợp lý thì cần đưa vào luật như Nghị định 99, Thông tư 02, Thông tư 06… Nhưng quy định tại nghị định hay thông tư đưa vào luật thì phải phù hợp để không có nhiều thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa 2 luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn…

“Với luật Nhà ở, thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?”, ông Khởi nói.

Cũng theo ông Khởi, vấn đề thứ 2 là các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan thì phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ?

Thứ ba, ông Khởi cho rằng cần xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê, sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do nhà nước quy định như: nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…

Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.

Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.

Còn với luật Kinh doanh bất động sản, ông Khởi cho rằng, thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?

Thứ hai, chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng doanh nghiệp đó làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề như chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản…

Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Thứ năm, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.

Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường, câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh mới thực hiện điều tiết?

“Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay luật Kinh doanh bất động sản, luật Đất đai nói chung và đất nền phần lô… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật”, ông Khởi nói.

Đây là quan điểm của nhiều đại biểu tại Hội nghị góp ý sửa luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) để phát triển nhà ở và thị trường BĐS do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) tổ chức ngày 28.3.

Quá nhiều quy định luật về đất đai, kinh doanh bất động sản

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT), cho biết là đơn vị được giao soạn dự thảo luật Đất đai sửa đổi, qua rà soát thấy có hơn 100 luật liên quan đến đất đai. Do vậy, khó tránh được chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình thực hiện.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thừa nhận các luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS có nhiều mâu thuẫn; hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS chưa theo kịp thực tế, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường, doanh nghiệp chịu ấm ức.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá BĐS là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải tháo gỡ. Tuy nhiên, việc tháo gỡ không hề đơn giản do có đến 12 luật tác động trực tiếp, 60 luật liên quan.

“Theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói, thủ tục hành chính về BĐS vô cùng phức tạp”, ông Hiệp ngán ngẩm.

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS, mà cần sửa hàng loạt các luật luật liên quan để tạo sự đồng bộ.

“Về luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như luật Thuế thu nhập cá nhân, luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Cũng theo chuyên gia kinh tế này, vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong luật Đất đai nên luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các luật liên quan đều phải sửa đổi. Đồng thời, theo TS Vũ Đình Ánh, cần phải sửa cả luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là BĐS…

“Đại bàng" và "chim sẻ” đều ngán ngẩm

TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, chia sẻ 3 luật Đất đai, Kinh doanh BĐS và Nhà ở là hình tam giác có quan hệ chặt chẽ tác động tới thị trường BĐS, quyết định sự phát triển của thị trường BĐS nhưng cũng chính 3 luật này cũng đem đến nhiều vướng mắc.

“Nói đến hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS thì các địa phương kêu, chính quyền đau đầu, doanh nghiệp vướng. “Đại bàng” hay “chim sẻ” đều thấy đau đầu vì khó khăn, nảy sinh không ít vấn đề cần giải quyết. Việc sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản theo 3 mũi giáp công các luật kể trên là cần thiết để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục”, TS Vũ Tiến Lộc nói.

Cũng theo TS Vũ Tiến Lộc việc sửa đổi luật cần phải theo hai hướng: tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm BĐS mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương. Phải sửa đổi căn bản và triệt để nhưng trong bối cảnh hiện nay khó có thể làm được, do đó việc sửa đổi chỉ có thể theo từng bước.

Nói về cách sửa luật sao cho đồng bộ, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần lấy luật Đất đai, luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi.

Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho biết trong quá khứ đã có nhiều lần sửa luật về đất đai, kinh doanh BĐS nhưng kết quả chưa thực sự hiệu quả. Hiện có thực trạng là so với thu nhập thì giá BĐS ở Việt Nam đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm nhưng cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật, gây ùn tắc, ít có sản phẩm mới.